房企500強分化加劇 百強企業(yè)引領(lǐng)轉(zhuǎn)型

2012年3月21日，2012中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會在北京舉行。峰會旨在分享領(lǐng)先企業(yè)成功經(jīng)驗，整合全產(chǎn)業(yè)鏈核心資源，探討房地產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型與發(fā)展。此次峰會由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心主辦，北京中房研協(xié)技術(shù)服務(wù)有限公司、中國房產(chǎn)信息集團承辦，戰(zhàn)略首發(fā)媒體包括新浪微博《微首發(fā)》、《中國建設(shè)報》、《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》、《經(jīng)濟觀察報》、《中國房地產(chǎn)報》、《新京報》、《參考消息·北京》、北京電視臺、東方衛(wèi)視、第一財經(jīng)衛(wèi)視、廣東電視臺、旅游衛(wèi)視、央廣傳媒、中央人民廣播電臺經(jīng)濟之聲；香港及境外首發(fā)媒體是《香港文匯報》。全國政協(xié)常委、人口資源環(huán)境委員會副主任、中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰，中國房地產(chǎn)研究會副會長兼秘書長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長苗樂如，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一，中國房地產(chǎn)測評中心專家指導(dǎo)委員會執(zhí)行主任、上海易居房地產(chǎn)研究院院長張永岳，中國房地產(chǎn)測評中心主任丁祖昱等業(yè)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)和專家，以及房地產(chǎn)企業(yè)、研究機構(gòu)和媒體人士近500人出席了本次峰會。

會上，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布了《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》、《2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強供應(yīng)商首選品牌測評研究報告》及2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強、經(jīng)營績效10強、綜合發(fā)展10強、責(zé)任地產(chǎn)10強、發(fā)展?jié)摿?0強、運營效率10強、區(qū)域運營10強、穩(wěn)健經(jīng)營10強、外資企業(yè)10強、商業(yè)地產(chǎn)10強、城市覆蓋10強等系列測評榜單，以專業(yè)深入的研究、客觀公正的結(jié)果，為轉(zhuǎn)型時期的房企戰(zhàn)略調(diào)整和模式創(chuàng)新提供了思路與范本。

樹立地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿 加快轉(zhuǎn)型升級步伐

全國政協(xié)常委、人口資源環(huán)境委員會副主任、中國房地產(chǎn)研究會會長、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰在發(fā)布會上表示，中國房地產(chǎn)500強測評活動，力求以公正的立場、權(quán)威的數(shù)據(jù)、科學(xué)的測評方法客觀展示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展成績，并通過舉行發(fā)布會，將房地產(chǎn)500強測評成果和相關(guān)企業(yè)成功發(fā)展經(jīng)驗推薦給社會各界。經(jīng)過這幾年的努力，中國房地產(chǎn)500強相關(guān)測評在展示行業(yè)成果、借鑒優(yōu)秀經(jīng)驗、提高發(fā)展質(zhì)量、促進轉(zhuǎn)型發(fā)展、推動行業(yè)合作交流，引領(lǐng)行業(yè)全面健康發(fā)展等方面發(fā)揮了積極作用；同時，中國房地產(chǎn)500強測評成果和研究報告也在業(yè)內(nèi)得到認可，已成為評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

劉志峰表示，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要任務(wù)有三項：一是貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴大有效供給，促進房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展；二是強化住房保障功能，加快保障性安居工程建設(shè)；三是轉(zhuǎn)變行業(yè)發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量和效益。房地產(chǎn)企業(yè)必須正確認識中央宏觀調(diào)控政策，引領(lǐng)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；必須充分認識加快房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的必要性和緊迫性；必須努力創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。他表示，加快轉(zhuǎn)型發(fā)展，提升發(fā)展質(zhì)量是一項艱巨的任務(wù)，也是關(guān)系行業(yè)發(fā)展全局的戰(zhàn)略性選擇。中國房地產(chǎn)500強測評工作，要更好地促進創(chuàng)新轉(zhuǎn)型，發(fā)揮標(biāo)桿房企為行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展起到的引領(lǐng)作用，為行業(yè)的長遠健康發(fā)展作出貢獻。對于中國房地產(chǎn)企業(yè)和標(biāo)桿企業(yè)的未來出路，劉志峰也強調(diào)指出，“通過中國房地產(chǎn)500強測評展示出的成果，借鑒經(jīng)驗，順應(yīng)形勢發(fā)展要求，自己轉(zhuǎn)，主動調(diào)，在轉(zhuǎn)型創(chuàng)新發(fā)展上花大氣力、下真功夫、求真實效。如此，企業(yè)就會獲得更大的發(fā)展空間，就會度過寒冬，迎來春天?！?/span>

萬科再登榜單之首高周轉(zhuǎn)企業(yè)贏先機

2011年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了不平凡的一年。面對嚴峻的房地產(chǎn)調(diào)控，大型房地產(chǎn)企業(yè)以積極的態(tài)度、成熟的策略、創(chuàng)新的發(fā)展路徑獲得了穩(wěn)定的業(yè)績增長，中型房企在規(guī)模成長上也獲得了長足的進步，形成超大型房企領(lǐng)軍、大中型房企群雄逐鹿的局面。在最受關(guān)注的2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強榜單上，萬科集團以超群的綜合實力位列榜首，恒大地產(chǎn)和萬達集團緊隨其后，中國海外、綠地集團、保利房地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、華潤置地、世茂房地產(chǎn)和富力地產(chǎn)分列四到十位。

2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，在2011年信貸緊張，資金成本很高的特定環(huán)境下，高周轉(zhuǎn)顯然已成為眾房企的追求目標(biāo)，“快進快出”提高效率使這一模式有了更大的生存空間，500強前五位被高周轉(zhuǎn)企業(yè)包攬。事實證明，從2011年的表現(xiàn)來看，高周轉(zhuǎn)模式更勝一籌。從測評榜單來看，領(lǐng)先企業(yè)基本都貫徹了快速銷售的策略，對市場變化保持極高的靈敏性，或推出針對首次置業(yè)者和自住的普通老百姓需求的產(chǎn)品，或調(diào)整中高端價格，率先降價銷售。

此外，融創(chuàng)中國以193億的銷售金額、119萬平方米的銷售面積排在18位，較上年上升42位。另一黑馬佳兆業(yè)集團由2011年的40位上升至17位。融僑集團、融創(chuàng)中國、榮盛房地產(chǎn)、合景泰富、建業(yè)地產(chǎn)均有不同程度的上升，表現(xiàn)出良好的成長能力。另一方面，綠城中國由于產(chǎn)品受調(diào)控政策影響較大，發(fā)展受限，由上年第7位下降至23位。

百強門檻顯著提高行業(yè)競爭分化加劇

2011年，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化，房地市場進入調(diào)整期，在此環(huán)境下，全國市場銷售仍然保持了增長態(tài)勢。2011年，全國商品房銷售面積為10.99億平方米，同比增長4.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強商品房銷售面積達2.19億平方米，同比增長26.9%，增幅較全國水平高出22個百分點；銷售金額方面，年內(nèi)全國商品房銷售額為5.91萬億元，同比增長12.1%，銷售額增幅大幅放緩。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強企業(yè)銷售創(chuàng)下2.28萬億元的新高，同比增長32.3%，增長速度較全國高出20.2個百分點，表現(xiàn)出持續(xù)的發(fā)展勢頭。

其中，根據(jù)2012中國房地產(chǎn)500強測評研究報告顯示，2011年百強企業(yè)的銷售金額均值為148.81億元，較上年增長12.44%，標(biāo)準(zhǔn)差為188.12億元，標(biāo)準(zhǔn)差擴大11.14億元，可以看出百強企業(yè)銷售業(yè)績較上年穩(wěn)步提升，但企業(yè)間差距有所擴大。

2011年，百強房企銷售金額的中位數(shù)為64.98億元，較上年57.01億元大幅提升，門檻起點顯著提高。整個行業(yè)的競爭進入百億競爭，更多企業(yè)達到百億銷售業(yè)績后，其中實力突出的企業(yè)正在向200-500億的更高目標(biāo)集結(jié)。銷售金額也在向排名全國20強以及50強企業(yè)集中，這些企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r極大地影響了房地產(chǎn)行業(yè)整體的競爭態(tài)勢。

盡管近年來我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度有所提升，但整體而言，我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中程度仍然相當(dāng)?shù)停虼?，即使是處于領(lǐng)先地位的企業(yè)，就單個企業(yè)而言，對市場的影響程度仍然比較低，也就是說，在市場進入調(diào)整期時，任何不能及時適應(yīng)環(huán)境變化的企業(yè)都有可能錯失發(fā)展機會。

庫存去化壓力倍增盈利模式改變在即

500強企業(yè)在市場壓力不斷上升的產(chǎn)業(yè)背景下，銷售業(yè)績大幅領(lǐng)先于全國水平，這表明500強企業(yè)在變化的市場環(huán)境中，具備更強的競爭能力，企業(yè)根據(jù)自身特點快速應(yīng)對市場變化，抵御市場風(fēng)險，更好、更快、更靈活地適應(yīng)環(huán)境，有效地抓住市場機遇，從而保證了企業(yè)持續(xù)有序增長。

但另一個無法忽視的問題是，2011年，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%，增幅較上年進一步攀升6.47個百分點，絕對值99.89億元亦位于歷史高點。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)已進入去庫存時代成為不爭的事實。

存貨均值加速上升的同時，存貨周轉(zhuǎn)率放緩，存貨的消化速度下降加上上一年房地產(chǎn)公司經(jīng)營性現(xiàn)金流的大幅下降，使資金壓力隨之而來。在行業(yè)面臨調(diào)控常態(tài)化的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢是回歸民生需求，回歸住宅產(chǎn)品屬性。過去十余年內(nèi)依賴土地增值、房價高速上漲的盈利模式在常態(tài)化的行業(yè)調(diào)控下將會發(fā)生變化。企業(yè)盈利模式將逐漸轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品價值維度，這種盈利模式的轉(zhuǎn)變實際上代表著行業(yè)整體的理性回歸。而房地產(chǎn)行業(yè)的理性回歸實質(zhì)上意味著產(chǎn)業(yè)進入真正意義的企業(yè)競爭階段，因此，企業(yè)經(jīng)營、管理方面的競爭將日趨激烈。經(jīng)過一年多的行業(yè)調(diào)整，一些內(nèi)在管理能力較好、具有差異性產(chǎn)品、富有社會責(zé)任心、擁有較高品牌價值的企業(yè)通過較高的產(chǎn)品價值保持了持續(xù)的盈利能力。而這種精細化經(jīng)營管理的盈利模式將逐漸成為更多開發(fā)企業(yè)，特別是500強企業(yè)的選擇。

全面創(chuàng)新綜合管控關(guān)注民生履行職責(zé)

2011年以來，不少開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等方面動作頻頻，通過創(chuàng)新產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等途徑取得良好成績。比如社區(qū)商業(yè)、旅游綜合體項目等。在營銷方面，微博營銷、微房產(chǎn)概念得到越來越多的企業(yè)的關(guān)注。

同時，2011中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強納稅額繼續(xù)提升。500強企業(yè)營業(yè)稅金及附加的均值約為1.31億元，同比增長32.04%，增幅較上年回落近2個百分點。從所得稅額來看，500強均值約為2.67億元，同比增長39.42%，增幅較2010年回落近10個百分點。盡管年內(nèi)企業(yè)納稅額增幅有所放緩，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅占同級財政稅收比重仍處高位。企業(yè)通過用心經(jīng)營，積極履行企業(yè)社會公民責(zé)任，更多地參與以慈善捐贈為代表的社會公益事業(yè)。

隨著國家對保障性安居工程建設(shè)的重視程度的提高，越來越多的開發(fā)企業(yè)積極參與到這一領(lǐng)域的投資和建設(shè)。實際上，參與保障性安居工程的投資和建設(shè)不僅能為企業(yè)贏得良好的社會聲譽，樹立良好品牌形象，而且在房地產(chǎn)回歸居住屬性，產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸理性的趨勢下，參與保障性安居工程的投資和建設(shè)無疑能增強企業(yè)融資能力等多方面的好處。年內(nèi)，上海城投、恒盛地產(chǎn)、金隅集團、首開股份等企業(yè)先后獲得了保障房開發(fā)專項資金。隨著保障性安居工程的建設(shè)工作的逐步推進，更多開發(fā)企業(yè)特別是有實力的500強開發(fā)企業(yè)會更積極主動地參與到其中。

房產(chǎn)電商時代開啟，行業(yè)整合再奏強音

近年來，樓盤網(wǎng)上宣傳、網(wǎng)上展示、網(wǎng)絡(luò)看房、網(wǎng)絡(luò)團購等形式層出不窮，網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)銷售的影響日益顯著，2011年主流房產(chǎn)網(wǎng)站如新浪樂居，主要電子商務(wù)平臺如淘寶紛紛斥資建設(shè)房產(chǎn)電商平臺，拉開了房地產(chǎn)業(yè)電商時代的大幕。

年內(nèi)，主要開發(fā)商如萬科、恒大、保利、綠地、綠城、碧桂園、龍湖、世茂、SOHO等都參與了房產(chǎn)電商平臺運作。電商平臺在2011年興起并非偶然，面對限貸、限購、限價下的市場，開發(fā)企業(yè)探索尋找行之有效的營銷渠道和手段，不斷嘗試新的營銷方式成為共識；服務(wù)商在微利時代營銷成本激增；經(jīng)紀(jì)公司的運營形勢嚴峻，成交低迷、搶奪客戶卻效果堪憂。房產(chǎn)電商作為房地產(chǎn)領(lǐng)域的新興事物，在目前市場環(huán)境下凸現(xiàn)其超越傳統(tǒng)營銷模式的優(yōu)勢；房地產(chǎn)電子商務(wù)不僅是作為一種新的營銷模式出現(xiàn)，而是作為產(chǎn)業(yè)整合提升的平臺，快速發(fā)展并影響著整個產(chǎn)業(yè)。電子商務(wù)平臺給房地產(chǎn)業(yè)帶來的絕非僅僅是銷售規(guī)則的改變，而是基于產(chǎn)業(yè)高度的以消費者利益為核心的深層次的變革。可以預(yù)見，隨著房地產(chǎn)電子商務(wù)平臺的逐步完善，定將攜手產(chǎn)業(yè)內(nèi)不同主體為房地產(chǎn)市場帶來新的增長動力。

附錄：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)百強榜單.doc